2017-12-14 12:10

Vart är bostadspriserna på väg?

Ingen har väl undgått höstens medias rubriker i fetstil. Det larmas om ökande utbud, längre försäljningstider, inställda byggstarter, bostadsutvecklare vars aktier faller på börsen. Vad är det då som har hänt?

Ja, nuläget kan nog sammanfattas så här. De senaste månaderna har det varit i princip en tvärnit i ledtider för försäljning, priserna har vänt nedåt, oron bland köpare såväl som säljare har ökat om framtida prisutveckling på bostadsmarknaden. Dessutom har mycket fokus varit på nyproduktionen som fick ett publikt genomslag efter sommaren då erfarna Wallenstam beslöt att konvertera en produktion i Stockholmsområdet från bostadsrätter till hyresrätter. Detta händelser i nuläget kan nog skönjas ända sedan i början av året. Det började redan då lite under ytan att bli allmänt trögare och fler började ställa frågor framför allt kring nyproduktionen. Själv var jag på flera seminarier där man redan för drygt ett år sedan började fråga sig hur länge bull-run kommer att hålla i sig.

Idag kom så Valueguard med sin rapport kring prisutvecklingen. Som många anat är det inte fråga om någon enstaka procents fall i priserna, vilket hittills get utslag i förra rapporten, som är ett faktum. I Stockholm minskade priserna med 9,5 % de tre senaste månaderna. I Malmö och Göteborg något mindre mellan ca 6 – 8 %. Villapriserna har haft en något gynnsammare utveckling, de sjönk i Stockholm med 9 %.

Vad ligger bakom? De flesta fundamentala faktorer är riktigt bra; låg arbetslöshet, låg inflation, låga räntor och en expansiv finanspolitik. En fundamental faktor som utmärker sig är att utbudet genom nyproduktion av bostäder har ökat kraftigt, framför allt bostadsrätter i storstäderna. Till de mer sentimentsstyrda faktorerna finns psykologiska faktorer; ökat fokus i media och i folkmun, snabb prisökning senaste åren samt osäkerhetsfaktorer som ökade amorteringskrav etc.

En iakttagelse, om än en anekdotisk sådan, jag har gjort i området i Uppsala där jag bor, som främst består av bostadsrätter byggda mellan 1930-50-talen samt i utkanten, en hektisk nyproduktion. Planlagt är upp till 1 000 nya bostäder, varav uppskattningsvis ca 2/3 är producerade. Ett vanligt år i mitten av december brukar det finnas kanske runt ett dussintal lägenheter på bostadssajterna till salu, varav kanske hälften nyproduktion samt lägenheter som saknar något de flesta efterfrågar. Resten, en handfull, lägenheter brukar vara lägenheter ”i spel” och säljas iväg inom någon vecka. Per idag finns 102 lägenheter i samma område till salu. Alltså närmare tio gånger så många bostäder. Ja en hel del nyproduktion men även många lägenheter som har det många efterfrågar. Det speglar ändå något om hur trög marknaden blivit. Många säljare har förstås svårt att acceptera priser som är ca 10 % lägre jämfört med i somras.

Kommande utbud i januari ska förstås bli intressant att följa. Risken finns att många lägenheter som inte blev sålda under hösten kommer ut igen. Det är en stor osäkerhetsfaktor. Likaså har vi att se hur kommande ökade amorteringskrav kommer att se ut och hur bankerna kommer att agera i sin långivning generellt. Just bankernas hantering och eventuella effekter på hypoteksräntor etc finns det mycket att analysera men det får bli till en annat blogginlägg.

I grunden har vi som nämnt goda fundamentala faktorer som bidrar positivt för priserna samt en ökad urbanisering. Vi har också en de facto bostadbrist även om alla inte kan betala för att komma ur sin osäkra bostadssituation. I den andra vågskålen har vi flera faktorer som känns mer osäkra på hur det påverkar prisutvecklingen. Just nu är det många bostäder som är under produktion och det kommer att påverka under 2018. Samtidigt kommer denna utbudsökning att ebba ut då de flesta är överens om att antalet byggstarter kommer att minska. För den som kommer ihåg utvecklingen 1991/92 vet att nybyggnationen i princip tvärstannade. Vi vet också att den oro som kommit in sällan brukar kunna stävjas inom allt för kort tid. Att ta rygg på tex 2008 och 2011 med dess korta prisdämpningar är inte helt jämförbart då nyproduktionen var mycket lägre – för att inte tala om prisnivåerna.

Det prisfall som varit på ca 10 % kommer troligen att fortsätta lite till, kanske vi får se en total priskorrigering på ca 15 % innan det stabiliseras och vänder. I grunden har vi goda fundamentala faktorer såsom en stark arbetsmarknad och låga räntor och en underliggande bostadsbrist i storstäderna. Det stora utbudet av nyproduktion kvarstår även under nästa år vilket tynger samtidigt som byggstarterna nu kommer att minska, troligen kraftigt.